O Decreto-Lei n.º 76/2024 marca um importante passo na regulação do Alojamento Local (AL) em Portugal, com uma abordagem que visa harmonizar a exploração destes estabelecimentos com os direitos constitucionalmente protegidos – e de iniciativa privada – como o direito de propriedade e direito à habitação.
Este diploma é uma resposta estratégica aos desafios que o crescimento acelerado do AL prejudicando a habitação, bem como a própria coesão social, de forma a promover um equilíbrio mais sustentável com os interesses das comunidades residentes, operadores de AL e o próprio setor turístico.
Desde logo é importante sublinhar que a suspensão de novos registos de Alojamento Local imposta pelo Programa Mais Habitação foi agora revogada, que, na verdade, corrige a restrição da autonomia na propriedade privada.
Outra revogação foi a intransmissibilidade das Licenças de Alojamento Local – esta regra que proibia a transferência da titularidade da licença gerava críticas e complicava a continuidade da atividade para muitos proprietários. Com esta alteração, as licenças voltam a ser transferíveis, permitindo maior flexibilidade e continuidade da operação de Alojamento Local.
Do ponto de vista de gestão, este diploma confere uma descentralização do poder passando as decisões regulatórias para a mão dos municípios.
Este Decreto-Lei traz ainda medidas inovadoras que dizem respeito às necessidades e afetações do Alojamento Local em cada Município, capacitando os municípios a criarem áreas de contenção e crescimento sustentável, com o intuito de controlar a proliferação desordenada de novos registos e, simultaneamente, garantir a qualidade de vida das populações residentes.
Nesta inovação é possível aos municípios designarem um provedor do alojamento local que desempenhará um papel de mediador de conflitos e no apoio à gestão de tensões entre as várias partes interessadas – residentes, operadores de alojamento local, condóminos e outros terceiros afetados pela atividade do AL.
Por último, o uso de frações em propriedade horizontal – destinadas à habitação – para alojamento local passa a ser regulado por normas mais claras e objetivas, promovendo uma maior estabilidade jurídica e limitando os encerramentos arbitrários por parte das Assembleias de Condóminos.
Agora, a oposição à atividade de alojamento local (AL) em condomínios apenas é possível de duas formas:
- Oposição por Maioria Simples (50% da permilagem): Permite que os condóminos aprovem uma deliberação contrária ao AL caso ocorram atos que perturbem repetidamente a vida no prédio ou o descanso dos moradores. A decisão final caberá exclusivamente ao presidente da câmara municipal respetiva que pode determinar a suspensão do AL por até cinco anos ou sugerir uma mediação entre as partes envolvidas; ou
- Proibição por Maioria Qualificada (2/3 da permilagem): o condomínio pode proibir a exploração futura de AL no edifício. Contudo, essa restrição apenas se aplica a novos registos feitos após a decisão.
Esta mudança responde à necessidade de equilíbrio entre os direitos dos operadores de AL e os interesses dos condóminos, assegurando que qualquer deliberação contrária à atividade de AL seja fundamentada e não fruto de decisões discricionárias.
Ao proceder a alterações substanciais no regime jurídico de AL, o Decreto-Lei n.º 76/2024 busca consolidar um setor que tem grande impacto na economia local e nacional, mas que precisa de um quadro regulatório adequado para coexistir com a habitação residencial.
Existe um claro reconhecimento normativo da importância da atividade de AL para o turismo e o emprego, mas também aborda a necessidade de proteger o acesso à habitação, sobretudo nas áreas urbanas de maior pressão habitacional.
Com isso, pretende-se alcançar uma regulação que valorize a função económica do alojamento local sem desvirtuar o direito à habitação, essencial para a estabilidade social e urbana.
Raquel Galinha Roque
Sócia
Advogada Associada
