No passado dia 27 de setembro, foi publicada a Portaria n.º 236-A/2024/1, que entrou em vigor no dia seguinte, e regulamenta a garantia pública para crédito à habitação, destinada à compra da primeira casa por jovens entre os 18 e 35 anos.
Com esta medida, no máximo, o Estado garante, enquanto fiador, até 15% do valor da transação, contando que a instituição de crédito financie a totalidade do valor da transação ou se um valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85 % do valor da transação. Isto significa que se um jovem pretender adquirir um imóvel de 300 mil euros, o montante máximo garantido pelo Estado será de 45 mil euros.
Não obstante, recorde-se que o valor de transação não pode exercer os 450 mil euros, e os jovens não podem ser proprietários de outro imóvel para fins habitacionais, não podem obter rendimentos superiores ao 8.º escalão do IRS, nem usufruir da garantia de Estado mais do que uma vez
Atualmente, por regra, as instituições bancárias financiam até 90% do valor de aquisição ou avaliação (o que for menor), ou seja, normalmente, num imóvel de 300 mil euros, os Bancos podem financiar até 270 mil euros. Nesses casos, o Estado só será chamado a garantir 30 mil euros.
Se cumprirem com todas as condições, os jovens conseguem financiar o valor total do imóvel, com o Estado a atuar enquanto fiador do montante que os Bancos não podem financiar.
O montante máximo de financiamento terá sempre em consideração, tanto a avaliação do imóvel, como a capacidade financeira dos jovens. O Estado não financia qualquer montante; apenas garante que, se os jovens tiverem capacidade financeira, a operação é financiada em até 100%.
Esta garantia tem a duração de 10 anos a contar da celebração do contrato de crédito, extinguindo-se antecipadamente caso todas as obrigações do mutuário sejam cumpridas antes desse prazo.
Sendo a fiança a modalidade da garantia, em caso de incumprimento, o Estado poderá ser chamado a pagar até 15% do capital em dívida, ficando depois sub-rogado nos direitos do banco para recuperação desse montante junto do mutuário.
A garantia pessoal do Estado, enquanto fiador, é prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças às instituições de crédito mediante um protocolo específico.
As instituições bancárias têm agora 30 dias para aderirem ao protocolo e depois mais 60 dias para implementarem os procedimentos internos necessários para poderem financiar estas operações. Ou seja, na prática, mesmo que tenham imediatamente aderido ao protocolo, apenas pode ser possível concretizar a compra de uma casa com estas condições de crédito a partir de janeiro de 2025.
A medida será aplicável aos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, podendo ser prorrogada após avaliação do seu impacto.
Sócia
Advogada Estagiária
