No dia 5 de dezembro de 2025 foi publicado o Aviso n.º 29926-A/2025, que procede à segunda alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (“RMAL”) do Município de Lisboa, produzindo efeitos desde 6 de dezembro de 2025.
As alterações introduzem um novo modelo de regulação territorial do alojamento local (“AL”) em Lisboa, com impacto direto na admissibilidade de novos registos, na transmissão de imóveis explorados como AL e na gestão futura dos registos existentes.
O RMAL passa a utilizar as escalas de concelho, freguesia e bairro para efeitos de monitorização da pressão do AL, com base no rácio entre estabelecimentos de AL e fogos destinados a habitação permanente, distinguindo entre:
- áreas de contenção absoluta, quando o rácio seja igual ou superior a 10%;
- áreas de contenção relativa, quando o rácio se situe entre 5% e 10%.
Esta classificação territorial é determinante para a admissibilidade de novos registos e para a transmissibilidade dos registos existentes.
Em áreas de contenção absoluta e relativa, a possibilidade de obtenção de novos registos de AL fica, em regra, excluída, sendo apenas admitida em situações excecionais e devidamente fundamentadas, a apreciar pela Câmara Municipal de Lisboa.
Essas exceções abrangem, designadamente, intervenções de reabilitação profunda de imóveis devolutos ou degradados, bem como projetos que, pela sua natureza ou enquadramento, sejam considerados de interesse relevante para a cidade, incluindo iniciativas com componente social, cultural ou de habitação a preços acessíveis.
Em áreas de contenção relativa, admite-se ainda o registo na modalidade de “quarto”, quando integrado na residência permanente do titular, dentro dos limites legais aplicáveis.
Em qualquer circunstância, ficam excluídos do acesso a novo registo os imóveis sobre os quais tenha vigorado contrato de arrendamento habitacional, há menos de cinco anos, com exceção do contrato que serviu de base ao registo, se o novo pedido tiver sido feito pelo arrendatário.
Uma das alterações mais relevantes respeita à transmissão do registo de AL.
Nas áreas de contenção absoluta ou relativa, a transmissão do imóvel determina, como regra, a caducidade do registo de AL nas modalidades “apartamento” e “moradia”, ainda que o registo exista há vários anos.
Em termos práticos, esta alteração implica que:
- a compra e venda de imóveis explorados como AL passa a envolver um risco efetivo de perda do registo;
- o valor do imóvel pode ser significativamente afetado se a exploração como AL não puder ser mantida;
- operações de transmissão devem ser precedidas de análise prévia do enquadramento territorial e regulamentar aplicável.
O RMAL passa ainda a permitir a suspensão temporária da exploração do AL por um período até cinco anos, mediante afetação do imóvel ao arrendamento urbano para fins habitacionais. A eventual reativação do registo dependerá das condições territoriais vigentes à data do pedido e, em zonas de contenção, poderá ficar sujeita a contingentes ou listas de espera, não estando garantida a reativação automática.
Mantém-se igualmente a possibilidade de cancelamento do registo por deliberação do condomínio em caso de perturbações reiteradas, sendo reforçados os poderes de fiscalização municipal e as exigências de cumprimento permanente.
Em síntese, estas alterações não determinam a caducidade automática dos registos existentes, mas introduzem limitações relevantes à transmissão, à obtenção de novos registos e à estratégia futura de exploração do AL em Lisboa, tornando indispensável a análise casuística de cada situação.
