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Legal Alert | ALTERAÇÕES AO REGIME JURÍDICO DO ALOJAMENTO LOCAL – o novo DL n.º 76/2024, de 23 de outubro

No âmbito do programa do Governo “Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação”, foi publicado o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, que implementa diversas e significativas alterações ao regime jurídico aplicável à exploração de estabelecimentos de alojamento local e revoga medidas no âmbito da habitação. Destacam-se as seguintes:

  • Revogação de disposições introduzidas pelo “Programa Mais Habitação”:
    • Revogação da suspensão de novos registos de Alojamento Local (AL) em todo o território nacional;
    • Revogação da norma referente à renovação do registo de estabelecimento de AL;
    • Revogação da reapreciação de registos de AL emitidos;
    • Revogação da intransmissibilidade dos registos de AL;
    • Revogação da caducidade dos registos inativos.
  • Novas causas de cancelamento dos registos de AL:
    • Inexistência de seguro obrigatório ou falta de envio da informação e respetivo comprovativo;
    • Prática reiterada e comprovada de atos que perturbam a normal utilização do prédio; e
    • Estabelecimento de AL instalado num imóvel, situado numa zona de contenção, onde tenha sido celebrado contrato de arrendamento para habitação permanente nos 2 anos anteriores ao registo, em violação do regulamento municipal aplicável.
  • Redução dos Poderes do Condomínio:
    • Dispensa de autorização do condomínio para instalação de AL em fração autónoma que, no título constitutivo, se destine a habitação;
    • Possibilidade de oposição ao exercício da atividade de AL, através de deliberação aprovada por mais de 50% da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, no entanto, a decisão final caberá ao presidente da câmara municipal. Esta deliberação pode impedir a exploração de AL até um prazo máximo de 5 anos ou, em alternativa, pode o presidente da câmara municipal convidar os interessados à obtenção de um acordo;
    • Possibilidade de proibição da exploração de AL, no regulamento do condomínio, mediante deliberação 2/3 da permilagem do prédio, produzindo, contudo, apenas efeitos para futuro e aplicando-se somente aos pedidos de registo de AL submetidos em data posterior à deliberação.
  • Aclaramento de Utilizações Válidas e Compatíveis com AL: sem prejuízo da eventual proibição do exercício da atividade de alojamento local no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou ainda através de deliberação posterior da assembleia de condóminos, a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, devendo coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações. Passam a ser utilizações válidas e compatíveis com o alojamento local, as que venham a ser assim definidas em regulamento municipal, ou na ausência deste as estabelecidas pela câmara municipal, prevendo o legislador de forma expressa os usos admitidos para as várias modalidades de AL.
  • Transmissibilidade dos registos de AL: revogação das limitações à transmissibilidade dos registos da AL. Contudo, os municípios podem fixar limites à transmissibilidade dos novos registos nas modalidades de “moradia” e “apartamento”, para as zonas de contenção.
  • Reforço dos poderes dos municípios: os municípios poderão aprovar um regulamento administrativo nos municípios com mais de 1000 estabelecimentos de AL, tendo por objeto a atividade do AL no respetivo território, onde poderão definir áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável Nestes regulamentos pode também ser designado um “provedor do alojamento local”, para prestar apoio ao município na gestão dos diferendos.
  • Fundamentação da oposição pelo Presidente da Câmara à comunicação prévia para registo de AL: introdução de novos fundamentos e alteração do prazo, podendo o presidente da câmara municipal opor-se à comunicação prévia num prazo de 60 dias (ou de 90 dias, no caso de pedidos de registo em áreas de contenção). O requerente poderá solicitar, uma única vez, uma revisão da decisão de oposição.
  • Aumento de prazos das vistorias: prazo para a realização de vistorias para abertura de AL por parte da câmara municipal foi alargado de 30 dias para 60 (ou 90 dias, se o AL estiver em área de contenção).
  • Alteração da Capacidade Máxima: a capacidade máxima dos estabelecimentos de AL, com exceção da modalidade de ‘quartos’ e ‘hostel’, passa a ser de 9 quartos e 27 utentes, podendo ser instaladas, se oferecerem condições adequadas, camas convertíveis e/ou suplementares que não ultrapassem 50% do número de camas fixas.
  • Seguro: o legislador reforça a importância da contratação de seguro que cubra os riscos previstos no regime jurídico do AL e na Portaria regulamentar, determinando-se que o município pode exigir a prova de seguro obrigando o segurado a fazê-lo no prazo máximo de 3 dias sob pena de cancelamento do registo.

Este diploma entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação, ou seja, a 1 de novembro de 2024.

Maria Leonor Pinto
Advogada Estagiária