Legal Alert | Pacote Habitação – Decreto‑Lei n.º 97/2026, de 20 de maio – Incentivos fiscais e novo arrendamento acessível

Pacote Habitação – Decreto Lei n.º 97/2026, de 20 de maio – Incentivos fiscais e novo arrendamento acessível

Em 20 de maio de 2026, foi aprovado em Conselho de Ministros, um novo Pacote alargado de medidas de incentivo à habitação e ao arrendamento / subarrendamento habitacional, com enfoque em benefícios fiscais, e novos regimes de investimento.

Destacamos as seguintes alterações:

1. Incentivos fiscais à habitação e ao arrendamento

IVA a 6 % na construção/reabilitação

Alteração ao código do IVA, que permite aplicar a taxa reduzida de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que:

1. a) se destinem à habitação própria e permanente (HPP) do comprador; ou
2. b) se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional,

Desde que o preço de venda ou a renda fiquem dentro dos limites de “valor moderado” (renda até 2,5 vezes o salário mínimo de 2026; preço de venda dentro dos limites do 2.º escalão de IMT).

IRS – mais valias e dedução de rendas

No IRS, destacam-se duas mudanças:

1. a) Possibilidade de isenção de mais‑valias na venda de imóveis, se o valor for reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda moderada, cumprindo prazos e demais condições.
2. b) A dedução anual de rendas pagas pelos arrendatários sobe para 900€ em 2026 e 1.000 € a partir de 2027.

IMT e habitações de custos controlados

Em sede de IMT, o diploma prevê, nomeadamente:

1. a) Para não residentes que comprem habitação em Portugal, uma taxa fixa de 7,5%, exceto se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal em 2 anos ou afetar o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros 5 anos.
2. b) Um regime de habitações de custos controlados, com isenção de IMT até certo valor e redução de imposto do selo na primeira aquisição de HPP, se forem cumpridos os requisitos legais.

    

   Rendimentos prediais – taxa de 10% e redução de base tributável

   É ainda criado um regime especial para rendimentos prediais:

   2. a) Taxa de tributação autónoma de 10% em sede IRS sobre rendimentos de arrendamento para habitação, com rendas dentro dos limites moderados (até 2.300€), até 31.12.2029, salvo regime mais favorável.
   3. b) Apenas 50% desses rendimentos concorrem para a base tributável em IRC ou em IRS com contabilidade organizada.
   4. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

   O Decreto-Lei cria os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), dirigidos a projetos de dimensão relevante em arrendamento habitacional.

   1. a) O CIA é celebrado entre o investidor e o IHRU, I. P., com duração até 25 anos.
   2. b) Pelo menos 70% da área de construção tem de ser destinada a arrendamento habitacional, com rendas dentro dos limites moderados definidos no diploma.

   Em contrapartida, o investidor pode beneficiar de isenções ou reduções de IMT, IMI, AIMI, imposto do selo e taxa reduzida de IVA nas empreitadas, bem como de restituição parcial de IVA em serviços técnicos.

   O incumprimento das condições do CIA pode levar à perda de parte ou da totalidade dos benefícios fiscais, com reposição e juros.

   3. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

   O RSAA substitui o antigo Programa de Arrendamento Acessível e passa a ser o regime de referência para contratos qualificados como “arrendamento acessível”.

   1. a) Abrange contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, incluindo programas municipais.
   2. b) As rendas têm de ser inferiores a um teto por tipologia, baseado em 80% da mediana de rendas por m² no concelho, a fixar por portaria.
   3. c) Prazo mínimo: 3 anos para residência permanente e 3 meses para residência temporária.
   4. d) Os rendimentos prediais de contratos que cumpram o RSAA ficam isentos de IRS e IRC, desde que o contrato seja registado na plataforma do IHRU e comunicado à AT através dessa via.
   5. Calendário – Produção de efeitos

   O diploma tem uma implementação faseada:

   1. a) 1 de janeiro de 2026 – as principais alterações ao CIRS e ao EBF (incluindo a taxa de 10% e a redução de base para rendimentos de arrendamento) e as primeiras medidas em IVA.
   2. b) 1 de setembro de 2026 – Produção de efeitos do novo Regime dos CIA e do RSAA;

    

   Perante estas alterações é importante analisar potenciais impactos fiscais que decorram destas alterações.