Não é novidade que a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro que prometeu implementar medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios e a reforçar a estabilidade do arrendamento urbano, veio alterar a redação do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, sob a epígrafe «Renovação Automática» e, com isso, trouxe a discussão sobre a existência de uma imperatividade de renovação mínima de 3 anos nos contratos de arrendamento renováveis, para fins habitacionais.
O artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil passou, então, a ter a seguinte redação “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”.
A alteração desta norma traduziu-se, assim, no aditamento da expressão “ou de três anos se esta for inferior”.
Este aditamento não tardou a motivar divergências interpretativas, podendo destacar-se duas correntes: uma no sentido de que, ao abrigo da liberdade e autonomia das partes e por força da utilização da expressão inicial “Salvo estipulação em contrário”, as partes podem estipular períodos de renovação inferiores a 3 anos; outra, e também muito por força do espírito e enquadramento introduzidos pela Lei n.º 13/2019, no sentido de que o legislador quis impor um limite mínimo imperativo, de três anos, à renovação do contrato.
Ora, perante esta controvérsia, e como seria de esperar, os nossos tribunais têm sido chamados a dirimir litígios entre senhorios e arrendatários e, recentemente, em 3 de julho de 2025, veio o Supremo Tribunal de Justiça pronunciar-se novamente [no mesmo sentido] sobre esta temática, através de acórdão proferido no âmbito do processo judicial n.º 1482/24.0YLPRT.L1.S1, consolidando os seus arestos anteriores.
O caso dos autos melhor identificados supra versava sobre um contrato de arrendamento celebrado pelo prazo inicial de cinco anos, com início a 01/02/2018, renovável por períodos de um ano, e relativamente ao qual a senhoria deduziu oposição à renovação por carta de 28/07/2023, com vista a produzir efeitos a partir do dia 31/01/2024.
Neste âmbito, o Supremo Tribunal de Justiça confirmou o acórdão recorrido, argumentando e decidindo que a expressão “Salvo estipulação em contrário” não pode ser interpretada no sentido de ter uma aplicação a todo o texto do n.º 1 do artigo 1096.º do CC, pois, se assim fosse, esvaziaria o escopo da Lei n.º 13/2019, ou seja, garantir a segurança e estabilidade do arrendamento urbano, bem como, chocaria de frente com o n.º 3 do artigo 1097.º do CC através do qual se introduziu “(…) um tempo mínimo de duração de três anos para o contrato de arrendamento renovável”.
Com esta decisão, começa a ganhar terreno na nossa jurisprudência e a solidificar-se o entendimento de que, apesar de ser permitido às partes excluírem a renovação automática (e é aqui e com este limite de aplicação que os defensores desta corrente defendem o alcance da expressão “Salvo estipulação em contrário”), caso a mesma seja convencionada, terá, imperativamente, de ter como período mínimo o de três anos, obedecendo ao disposto no n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil.
Ou seja, concluem os Juízes Conselheiros e os defensores desta posição, que, sendo esta uma norma supletiva, porque as partes podem convencionar a não renovação do contrato de arrendamento, deixa de o ser quando estamos perante um contrato renovável, passando neste caso a ter um carácter imperativo.
Sem prejuízo, dada a relevância do tema e a redação da lei, é expectável que esta matéria continue a motivar litígios e que continuem a surgir decisões dos nossos tribunais com diferentes entendimentos e que ponham em evidência a controvérsia.
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