Um casal, em união de facto, decide adquirir uma casa, figurando ambos como compradores na escritura de compra e venda. Anos depois, a relação termina e, no momento de dividir o património, surge o conflito: um deles afirma ter suportado sozinho o sinal, as prestações do crédito bancário e até as obras realizadas no imóvel.
A pergunta parece intuitiva: se fui eu quem pagou tudo, não deveria ser o único proprietário da casa? Foi esta questão que chegou ao Supremo Tribunal de Justiça, numa ação de divisão de coisa comum decidida pelo Acórdão de 07.07.2026, proferido no Processo n.º 6897/23.9T8VNG.P1.S1. E a resposta do STJ é clara: não necessariamente!
Quando duas pessoas figuram como adquirentes na escritura de aquisição de um imóvel, o facto de apenas uma delas ter suportado o respetivo preço não transforma, por si só, essa pessoa na sua única proprietária.
A propriedade transmite-se por mero efeito do contrato: o que define quem adquire são as declarações negociais prestadas na escritura, e não quem entregou o dinheiro. O registo predial publicita essa aquisição e faz presumir que o direito pertence a quem nele figura inscrito. Assim, se ambas intervêm na escritura como adquirentes, a titularidade do imóvel é, salvo indicação em contrário no título, atribuída a ambos em partes iguais.
Como tal, é essencial distinguir duas questões que, embora relacionadas, não são juridicamente equivalentes: quem é proprietário e quem suportou financeiramente a aquisição.
O pagamento do preço pode ter consequências jurídicas entre os adquirentes, designadamente, direito de crédito a favor de quem suportou mais do que lhe cabia. Esse direito não é, porém, automático, sendo necessário encontrar o fundamento jurídico e demonstrar os factos que o sustenta (acordos existentes, prova de pagamentos). Isto significa que, o facto de um dos adquirentes ter suportado uma parte maior – ou mesmo a totalidade – do esforço financeiro não altera, por si só, a titularidade do direito de propriedade.
Mas, reconhecida a existência de compropriedade, coloca-se depois a questão da medida das quotas. Na falta de indicação em contrário no título constitutivo, as quotas dos comproprietários, nos termos do artigo 1403.º, n.º 2, do Código Civil, presumem-se iguais. Assim, se uma das partes afirma, pelo contrário, que não existe compropriedade e que é a única proprietária, como já vimos, a discussão é anterior: não se está a discutir se a quota é de 50% ou de 30%, mas sim quem é o titular do direito. E foi precisamente esta distinção que o STJ fez no caso concreto.
Veja-se, quanto ao recheio da casa, a decisão do STJ. Aí, a lei parte do princípio de que, na dúvida, os móveis são de ambos; mas ficou provado que foi apenas um deles quem os adquiriu, e foi esse considerado o seu único proprietário. A diferença não está no dinheiro, continua a estar no título. Só que, nos bens móveis, não há escritura nem registo que fixe quem comprou, pelo que, a presunção de que pertencem a ambos pode ser afastada por prova em contrário.
O acórdão em apreço assume especial importância porque as relações patrimoniais entre membros de uma união de facto não são automaticamente equiparadas às relações patrimoniais entre cônjuges, não existindo, na união de facto, um regime de bens semelhante ao regime matrimonial, conservando cada um os seus próprios bens e rendimentos.
Este acórdão deixa, assim, uma mensagem simples, mas juridicamente muito relevante: pagar não é o mesmo que ser proprietário e, como tal, a propriedade de um imóvel não se determina olhando para quem suportou financeiramente o seu pagamento, mas sim através do título jurídico que sustenta a aquisição.
Por isso, antes de comprar um imóvel em conjunto – com o companheiro, familiar, amigo ou investidor – é essencial definir quem adquire, em que proporção e como serão repartidos os encargos, porque, quando a relação termina, aquilo que parecia evidente enquanto tudo corria bem pode tornar-se uma complexa questão jurídica.
E, como demonstra o acórdão do STJ, pagar a casa sozinho não significa, por si só, ser o seu único proprietário.
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