Será a caução um rendimento predial sujeito a IRS?

Quando se arrenda um imóvel é comum e pacífico que se pague uma caução. O senhorio faz essa exigência como uma garantia para o bom e pontual cumprimento das obrigações do arrendatário, em especial quanto à utilização menos prudente do imóvel. Regra geral esta caução é devolvida ao arrendatário quando termina o contrato, após vistoria ao imóvel pelo senhorio certificando-se que não existem danos.

O tratamento fiscal da caução tinha vindo a ser, pela Autoridade Tributária, o de considerar que a caução, à semelhança de qualquer outro pagamento de uma renda, era considerada como um rendimento predial, devendo sobre o seu montante ser emitido recibo de renda e declarado no anexo F da Modelo 3 do IRS do ano a que respeitasse o seu recebimento. Este é, inclusive, o entendimento veiculado em informações vinculativas emitidas pela Autoridade Tributária.

No termo do contrato, considera a Autoridade Tributária que, havendo uma devolução total ou parcial desta caução, deverá ser emitido documento comprovativo do valor devolvido, sendo este montante inscrito como gasto suportado e pago pelo senhorio no mesmo anexo F da Modelo 3 de IRS.

Significa isto que o senhorio via o seu rendimento aumentado por se considerar que a caução era um rendimento, desconsiderando que poderia um dia ser devolvido e como tal não ser um “verdadeiro” rendimento.

Numa decisão recente do Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD), de outubro de 2023, foi, no entanto, alterado este paradigma, uma vez que contraria, por completo, a orientação da Autoridade Tributária.

O tribunal arbitral entendeu, num caso de uma empresa agrícola proprietária de um prédio rústico que assinou um contrato de arrendamento rural agrícola com prazo certo do mesmo, que a caução paga “não é verdadeiramente um rendimento, nem na perspetiva civilista, nem na perspetiva económica, sendo que não se integra verdadeiramente no património do seu beneficiário”.  Desde logo porque “não se integra verdadeiramente no património do seu beneficiário” e, para além de um depósito em dinheiro “pode ser prestada por meio de títulos de crédito, pedras ou metais preciosos, ou por penhor, hipoteca ou fiança bancária”, prosseguem, citando o Código Civil. “Mesmo quando é prestada de forma pecuniária, não se trata de um verdadeiro recebimento de dinheiro, mas antes de ‘depósito de dinheiro”.

Esta decisão vem, assim, esclarecer pela primeira vez que a caução não integra o conceito de rendimento predial, não devendo, nesse sentido, IRS sobre a mesma, que estará excluída de tributação.


Natacha Branquinho, Advogada Associada