A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da aplicação da fórmula prevista no artigo 38.º do CIMI. De acordo com esta fórmula, são tidos em conta alguns fatores, entre eles, o coeficiente de localização(cl).
O cl varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35.
Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme o uso do próprio edifício: habitacional, comércio, indústria ou serviços, nos termos do artigo 42.º CIMI.
Na fixação deste coeficiente têm-se em consideração caraterísticas como acessibilidade (vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais, marítimas), proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio, serviços de transportes públicos e localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.
O Código do IMI prevê, no artigo 62.º, que, trienalmente, até 31 de outubro, a CNAPU – Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (um dos organismos de coordenação de avaliação de prédios urbanos), proponha os coeficientes de localização máximos e mínimos a aplicar em cada município, e ainda o zonamento, tendo última revisão ocorrido em 2015 e sido incorporada nas avaliações realizadas de 2016 em diante.
Apesar de esta atualização do coeficiente estar prevista legalmente e ser indispensável à equidade do sistema, a verdade é que, fruto da sua não atualização, nomeadamente durante o período pandémico, o sistema de avaliações não tem acompanhado a valorização do mercado imobiliário, sendo impossível que uma atualização destes limites e do zonamento, não resulte num aumento do coeficiente de localização.
O que se pretende assim fazer, numa altura em que muito se discute a atual crise na habitação é que, de uma forma indireta, através do aumento do coeficiente de localização e, portanto, na fórmula do VPT, e não diretamente na taxa do imposto, se aumente o valor do IMI a pagar de forma bastante substancial. Portanto não há um aumento direto da taxa a pagar de IMI, mas sim um aumento da sua base tributável, que naturalmente terá grandes repercussões no mercado imobiliário.
Raquel Galinha Roque
Sócia
Natacha Branquinho
Advogada Associada
