Este tipo de negócio pode ser complexo para todas as partes. Explicamos tudo com fundamento legal, para ajudar senhorios-vendedores, arrendatários e compradores.
O negócio de compra e venda de um imóvel arrendado, estando permitido por lei, pode muitas vezes revelar-se de difícil concretização e traduzir-se num processo complicado para todos os intervenientes: vendedor (senhorio), comprador e inquilino. Neste artigo, explicamos como atuar, com fundamento legal, para ajudar a esclarecer dúvidas e ajudar quem possa estar numa situação destas.
Ora, se na venda de um imóvel desocupado, por princípio, o proprietário apenas tem a preocupação de decidir o preço de venda e avançar com as visitas e negociação, de forma a concretizar a venda assim que receber uma proposta que satisfaça as suas pretensões (sem prejuízo de ter, naturalmente, que promover pela obtenção de documentos para a promoção do imóvel e finalização do negócio), o mesmo não sucede na venda do imóvel arrendado. Afinal, o arrendamento pressupõe, não só, o cumprimento de obrigações legais pelo proprietário (senhorio), como também a cooperação do arrendatário, desde logo, por força das necessárias visitas ao imóvel pelos interessados na compra, tal como esclarece a CRS Advogados* neste artigo preparado para o idealista/news.
Como em todas as relações contratuais, o ponto de partida para o proprietário (senhorio) é a análise do contrato de arrendamento. Isto porque, o contrato pode prever a compra e venda do locado e regular a mesma, definindo obrigações e direitos para senhorio e arrendatário. Por exemplo, nos últimos anos tem sido comum celebrarem-se contratos de arrendamento com opção de compra, o que habitualmente implica uma opção que é facultativa ou obrigatória, que pode ser exercida até uma data determinada e por um preço previamente acordado.
Pode ainda o contrato prever condições referentes ao direito de preferência do arrendatário, v.g, obrigar o proprietário (senhorio) à preferência decorrido um prazo mais curto desde o início do arrendamento, ao invés dos dois anos previstos no artigo 1091.º do Código Civil.
Ultrapassada essa análise, e se o contrato nada regular sobre a venda do locado ou direito de preferência, então o senhorio tem, desde logo, de confirmar se o imóvel já está arrendado há mais de dois anos, porque nessa hipótese, como referido atrás, está obrigado à preferência.
Note-se que as condições legais do direito de preferência variam em função do tipo de arrendamento, designadamente e a titulo exemplificativo, prevê-se um regime especial de preferência quando o locado é uma loja histórica ou quando o locado constitui um parte de um prédio não constituído em propriedade horizontal, sendo, no entanto, pressuposto e exigência comuns a duração do arrendamento e a obrigação de comunicação para preferência pelo proprietário (senhorio) ao arrendatário através de carta registada com aviso de receção, transmitindo o preço e condições do negócio, tendo o arrendatário o direito de preferência se o exercer até 30 dias após a receção da comunicação pelo proprietário (senhorio).
Outra das preocupações do proprietário (senhorio) é a articulação com o arrendatário das visitas ao locado, porque não há qualquer disposição legal que obrigue o arrendatário a disponibilizar-se para as visitas de potenciais compradores ao imóvel.
O que a lei prevê é a obrigação do arrendatário facultar ao arrendatário o exame do locado, que tem como objetivo que o senhorio possa verificar in loco o estado do locado, o que é diferente da realização de visitas ao imóvel, para venda, até porque aquele direito de exame deve ser exercido de forma controlada, moderada, caso contrário pode verificar-se a violação do direito de gozo do imóvel pelo arrendatário.
Assim, terá o senhorio que entrar em contato com o arrendatário e negociar a possibilidade de mostrar o imóvel a potenciais compradores. Considerando esta limitação, e mesmo na hipótese em que o arrendatário ainda não tenha direito de preferência, é sempre mais vantajoso para o proprietário (senhorio) perceber se o arrendatário está interessado em adquirir o locado.
Sobre a relação entre o proprietário e o potencial comprador, e no âmbito do princípio geral da boa-fé nas relações pré-contratuais e contratuais, exige-se ao proprietário que transmita ao interessado a existência de um contrato de arrendamento e condições do mesmo, devendo o potencial comprador pedir o contrato de arrendamento em vigor. Isto porque, com a venda do imóvel, o arrendamento, na maioria das situações, não é afetado, sem prejuízo das regras do registo.
Com a aquisição do locado, o novo proprietário substitui-se ao anterior proprietário na “veste” de senhorio, estando obrigado a respeitar o contrato de arrendamento existente.
Como tal, deve o novo proprietário e, consequentemente, novo senhorio, enviar carta registada com aviso de receção ao(s) arrendatário(s), identificando-se como novo senhorio por força da aquisição do imóvel, juntando preferencialmente documento que comprove isso mesmo (certidão do registo predial atualizada), transmitir a morada para a troca de comunicações, bem como, informar o meio de pagamento das rendas.
*Filipe Pereira Duarte,
Coordenador do escritório do Porto da CRS Advogados
Artigo publicado pelo idealista
