Mais uma lei mais uma voltinha… no Arrendamento

 

No dia 12 de Fevereiro de 2019 entrou em vigor a Lei n.º 13/2019 que altera o NRAU e o Código Civil (CC), sendo que alguns regimes jurídicos, nomeadamente o das obras em prédios arrendados, em matéria de atribuição de renda e o dos contratos de crédito relativos a imóveis destinados a habitação também foram “afetados”.

Uma das alterações mais significativas refere-se ao reforço da proteção especial dada a idosos e portadores de deficiência e, agora, a inquilinos de longa duração (mais de 15 anos).

Adicionalmente, em caso de morte do inquilino, o NRAU passa a conferir direitos especiais no sentido de poder assumir-se como inquilino, herdando o contrato, os filhos ou enteados que com ele convivessem há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado seja inferior a 5 RMNA (critérios cumulativos).

Outras novidades de destaque são a maior facilidade por parte do inquilino em fazer prova de que existe um contrato de arrendamento, mesmo que este nunca tenho sido escrito e assinado pelas partes, ou o facto de os contratos de arrendamento para habitação passarem a ter como prazo mínimo de duração um ano.

 

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Gustavo Machado Dias

Advogado

Highlights Diário da República – Janeiro de 2019

 

I. Alterações no procedimento de licenciamento e atribuição de alvará a novas farmácias – Portaria n.º 3/2019

A 03.01.2019, foi publicada uma portaria que procede à primeira alteração à Portaria n.º 352/2012, de 30 de outubro, que regula o procedimento de licenciamento e de atribuição de alvará a novas farmácias, a transferência da localização de farmácias e o averbamento no alvará e os custos a suportar pelos requerentes pela prática de atos previstos nesta portaria ou no Decreto-Lei n.º 307/2007, bem como pela emissão de certidões. Foi alterado o artigo 28.º da referida Portaria n.º 352/2012, de 30 de Outubro, que regula os emolumentos a liquidar pelos atos a praticar junto do Infarmed.

 

II. Isenção de Impostos no Programa Renda Acessível – Lei n.º 2/2019

A 09.01.2019, foi emitida pela Assembleia da República autorização ao Governo para aprovar um regime especial de tributação que preveja a isenção de tributação dos rendimentos prediais decorrentes de arrendamento ou subarrendamento habitacional no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, dando mais um passo para a concretização das já anunciadas novas medidas para o arrendamento. A medida é destinada aos arrendatários e pretende criar opções de habitação com rendas mais baixas, não estando ainda definido o valor máximo que as rendas poderão atingir, mas os proprietários que decidirem utilizar este programa beneficiarão de isenção total de impostos, em sede de IRS e IRC.

 

III. A regulamentação do uso da planta de canábis para fins medicinais – Decreto-Lei n.º 8/2019

Foi regulamentado, a 15.01.2019, a utilização de medicamentos, preparações e substâncias à base da planta da canábis para fins medicinais. A atividade de cultivo, fabrico, comércio por grosso, importação, exportação e trânsito de medicamentos, preparações ou substâncias à base da planta da canábis para fins medicinais, carece de autorização do INFARMED,  e a prescrição deste tipo de substâncias apenas será admitida nos casos em que se determine que os tratamentos convencionais com medicamentos autorizados não estão a produzir os efeitos esperados ou provocam efeitos adversos relevantes. Com efeito, para plena eficácia da regulamentação ora publicada, o INFARMED terá de indicar, em lista oficial a publicar, as terapêuticas para as quais a utilização deste tipo de substâncias é indicada, podendo o incumprimento desta legislação conduzir a pesadas contraordenações.

 

IV. Novo regime do Prédio sem Dono – Decreto-Lei n.º 15/2019

A 21.01.2019, foi criado o procedimento de identificação, reconhecimento e registo de prédio sem dono conhecido, presumindo-se como prédio sem dono conhecido o prédio rústico ou misto que, por omissão de descrição no registo predial ou de inscrição na matriz, não integre o património público ou privado do Estado, das Regiões Autónomas e das autarquias locais, ou o património de pessoas singulares, ou de pessoas coletivas de direito privado, público ou de natureza associativa, cooperativa ou comunitária, não havendo posse nos termos de um direito real ou pessoal de gozo.

A partir desta data, o IRN passará a identificar os prédios sem dono conhecido, procedendo a um registo provisório de aquisição a favor do Estado, que se torna em definitivo decorridos 15 anos sem que ninguém tenha feito prova da sua propriedade.

 

V. As novas “REIT” – Real Estate Investment Trusts – Decreto-Lei n.º 19/2019

Foi publicado no passado dia 28.01.2019, o Decreto-Lei n.º 19/2019, responsável por criar o regime das sociedades de investimento e gestão imobiliária, ou como são conhecidas no mercado internacional, os “Real Estate Investment Trusts” (“REIT”), veículos de investimento  que apresentam vantagens ao nível do tratamento fiscal, podendo obter o benefício fiscal de não tributação das mais-valias ou dos rendimentos provenientes de arrendamento.

 

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Diana Cabral Botelho

Advogada

Newsletter Janeiro 2019

Novo Regime da Segurança Social para Trabalhadores Independentes

No ano 2019 aplicam-se novas regras em relação ao regime da Segurança Social dos trabalhadores independentes. Salientamos as seguintes:

– Prazos para comunicar os rendimentos

As contribuições passam a serem calculadas com base no rendimento do trimestre anterior, o que implica a obrigação de comunicar os rendimentos nos meses de Janeiro, Abril, Julho e Outubro de cada ano.

A primeira comunicação deverá ser efetuada até ao dia 31 de Janeiro de 2019, reportando-se aos rendimentos auferidos nos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2018.

– Quem está isento de entregar a declaração trimestral de rendimentos:

  1. Pensionistas e titulares de pensão resultante da verificação de risco profissional com incapacidade para o trabalho igual ou superior a 70%.
  2. Os que acumulem a sua atividade de trabalhadores independentes com atividade profissional por conta de outrem, em determinadas circunstâncias.
  3. Advogados e os solicitadores integrados obrigatoriamente na respetiva Caixa de Previdência.
  4. Trabalhadores que exerçam em Portugal, com caráter temporário, atividade por conta própria e que provem o seu enquadramento em regime de proteção social obrigatório de outro país.
  5. Titulares de rendimentos da categoria B resultantes exclusivamente de: contratos de arrendamento e de arrendamento urbano para alojamento local em moradia ou apartamento,

produção de eletricidade para autoconsumo ou através de unidades de pequena produção a partir de energias renováveis.

  1. Trabalhadores independentes no Regime da Contabilidade Organizada que não tenham exercido, em novembro, a opção de ficarem abrangidos pela declaração trimestral.

– Como efetuar a comunicação de rendimentos

Deverá efetuar a comunicação dos rendimentos do trimestre anterior através do portal da Segurança Social Direta (SSD), sendo necessário que se registe no site e que solicite a respetiva senha de acesso.

– Determinação do Rendimento Relevante:

O rendimento relevante do trabalhador independente é determinado com base nos rendimentos obtidos nos três meses imediatamente anteriores ao mês da declaração trimestral, nos seguintes termos: 70% do valor total de prestação de serviços; ou 20% dos rendimentos associados à produção e venda de bens; ou 20% sobre a prestação de serviços no âmbito de atividades hoteleiras e similares, restauração e bebidas, e que o declarem fiscalmente como tal.

– Base de incidência contributiva

  1. A base de incidência contributiva mensal corresponde a 1/3 do rendimento relevante apurado em cada período declarativo, produzindo efeitos no próprio mês e nos dois meses seguintes;
  2. Quando se verifique a inexistência de rendimentos ou o valor das contribuições devidas por força do rendimento relevante apurado seja inferior a 20,00€, é fixada a base de incidência que corresponda ao montante de contribuições naquele valor, ou seja, 20,00€ por mês;
  3. Sempre que o rendimento relevante seja apurado com base na contabilidade organizada, a base de incidência mensal corresponde ao duodécimo do lucro tributável, com o limite mínimo de 1,5 vezes o valor do IAS.

– Taxas aplicáveis

A taxa aplicada aos trabalhadores independentes é reduzida para os 21,4% aplicável sobre os rendimentos auferidos no último trimestre. Os empresários em nome individual vão passar a descontar 25,27% do rendimento relevante em cada período de três meses.

– Prazos para o pagamento de contribuições

O pagamento das contribuições é mensal e tem de ser efetuado entre o dia 10 e o dia 20 do mês seguinte àquele a que as mesmas respeitam.

O não cumprimento deste prazo constitui uma contraordenação leve nos 30 dias seguintes ao termo do prazo e poderá ser grave nas demais situações e fica sujeito ao pagamento de juros de mora.

– Pagamento por parte das Entidades Contratantes

As entidades contratantes que no mesmo ano civil beneficiem entre 50% e 80% do valor total da atividade de trabalhador independente terão de pagar 7% dessas prestações sociais. Se o volume de trabalho for superior a 80%, então a taxa sobe para os 10%.

 

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Telmo Guerreiro Semião

Sócio

Saiba o que muda no seu IRS com o Orçamento de Estado de 2019

Em relação ao Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares, o Orçamento de Estado de 2019, traz diversas novidades. Anote as principais diferenças:

  • Prazo para validação das facturas no Portal E-Factura: O OE de 2019 estipulou o aumento do prazo limite para validação das facturas no Portal E-Factura pelos contribuintes. Ao invés do dia de 15 de Fevereiro, terá até dia para 25 de Fevereiro de 2019 para o fazer. Também o prazo para a disponibilização da informação sobre as deduções à colecta de IRS no Portal das Finanças se alterou, passou do final do mês de Fevereiro para 15 de Março de 2019.
  • Horas extraordinárias e remunerações de anos anteriores: No que toca aos subsídios de férias e de natal, a remuneração relativa a trabalho suplementar e as remunerações relativas a anos anteriores àquele em que são pagas ou colocadas à disposição do sujeito passivo, são sempre objecto de retenção autónoma, não podendo, para cálculo do imposto a reter, ser adicionados às remunerações dos meses em que são pagos ou colocados à disposição.
  • Categoria G (Mais-valias) – Regime de reinvestimento em habitação própria e permanente: Também, neste campo, há novidades. O regime de reinvestimento de mais-valias obtidas na alienação e aquisição de habitação própria e permanente (isenção na tributação de mais-valias) passa a poder ser aplicada, a partir de 1 de Janeiro de 2019, nas seguintes situações:
  1. A) Quando o valor de realização obtido, deduzido da amortização de empréstimo contraído para a aquisição do imóvel e, se aplicável, do reinvestimento na aquisição ou construção de nova habitação própria permanente, seja utilizado para a aquisição de um contrato de seguro ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização;
  2. B) O sujeito passivo ou o respectivo cônjuge, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma, ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade.
  • Alargamento do prazo de entrega da “Declaração de IRS” – Modelo 3: É novidade, o prazo de entrega da Declaração de Rendimentos de IRS foi alargado, podendo ser feito durante o período de 1 de Abril a 30 de Junho, independentemente de este dia ser útil ou não útil.
  • Alargamento do prazo de entrega da “Declaração das Empresas à AT dos valores retidos na Fonte” – Modelo 10: Esta Declaração deixa de ser entregue até 31 de Janeiro e passa a ser entregue até ao dia 10 de Fevereiro de cada ano, relativamente aos restantes rendimentos do ano anterior.

 

Catarina Enes de Oliveira

Advogada

Newsletter Dezembro 2018

Newsletter Novembro 2018

“Tech Visa” – A agilização de autorização de residência para “geeks” não europeus

O Governo Português aprovou hoje a Portaria n.º 328/2018, que entrará em vigor a 1 de Janeiro de 2019, e que define o Tech Visa, isto é, a possibilidade de empresas tecnológicas e inovadores em contratarem cidadãos não europeus altamente qualificados na área de atividades dessas empresas, beneficiando estes de um procedimento mais simples e célere para a obtenção do visto e respetiva autorização de residência.

Neste sentido, as empresas interessadas terão que se candidatar ao programa Tech Visa, para que obtenham o estatuto de empresa certificada para este fim. A entidade responsável por essa avaliação e seleção será o IAPMEI, I. P. – Agência para a Competitividade e Inovação.

Naturalmente que a referida legislação também prevê quais as obrigações que devem ser respeitadas pelas empresas, caso sejam selecionadas, bem como os requisitos de elegibilidade dos trabalhadores altamente qualificados.

Assim, e apesar da “Lei dos Estrangeiros” (Lei n.º 23/2007, de 04 de Julho de 2007) já prever a possibilidade de um cidadão não europeu vir para Portugal com base na classificação da sua atividade profissional como altamente qualificada, este programa permite que os mesmos possam solicitar precisamente o mesmo visto de residência/autorização de residência de uma forma muito mais aberta e simplificada.

A principal vantagem deste programa para os cidadãos estrangeiros é revelada pela possibilidade de poderem apresentar os pedidos de obtenção de visto ou autorização de residência com base num documento – um termo de responsabilidade – emitido pela empresa classificada como certificada, e válido por 6 (seis) meses, que agiliza a análise dos processos por parte das Autoridades Competentes – SEF – e que substitui a necessidade de obtenção de um parecer que classifique a sua atividade como qualificada (sem prejuízo da necessidade de cumprimento dos restantes requisitos gerais previstos nos n.ºs 1 e 2 do art. 5.º da Portaria).

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Gustavo Machado Dias

Advogado

Isenção de IMT para 2019! Como fazer?

A especulação imobiliária está na ordem do dia. E de facto são muitos os investidores que andam a apostar na forte dinâmica do mercado imobiliário.

Ora, se é ou se quer ser um deles, não se esqueça que tem até ao final do ano para obter a isenção de IMT das suas transações para o ano de 2019.

E como? Simples.

O Código do IMT tem prevista a aplicação de uma isenção para as situações em que os sujeitos passivos pretendam adquirir imóveis para revenda.

Para isso é necessário que se colecte para o exercício da atividade de compra de prédios para revenda (CAE – REV. 3 – 68100 – Compra e Venda de Bens Imobiliários), em momento anterior à aquisição do imóvel e, o objeto social da empresa, em caso de ser uma sociedade a entidade adquirente, terá que mencionar expressamente a “compra, venda e revenda de bens imobiliários”.

Posto isto, é só adquiri qualquer bem imobiliário ainda este ano, e na escritura pública de compra e venda, ser mencionado expressamente que o imóvel que está a ser adquirido se destina a ser revendido. Exemplo: “destina o imóvel a revenda”.

Assim, e por este ano ter exercido a atividade normal e habitual de compra e venda de imóveis, fica isento de IMT para todas as aquisições que efetuar no ano seguinte.

No entanto, esta isenção só válida se os imóveis adquiridos forem revendidos no prazo de três anos. E, mesmo que sejam revendidos dentro desse prazo, não se destinem novamente à revenda. Caso contrário perde a isenção.

Se ainda não está isento, ainda vai a tempo de ficar.

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Nuno Pereira da Cruz

Sócio

O reforço do direito de preferência dos arrendatários – a Lei n.º 64/2018

Entrou em vigor no passado dia 30 de Outubro a Lei nº 64/2018, que veio alterar o Código Civil e reforçar o já existente direito de preferência dos arrendatários em caso de venda do imóvel arrendado, conferindo uma resposta cabal às perguntas colocadas à redação anterior do artigo 1091º do Código Civil, tornando a norma mais simples, mais explícita e conferindo direitos adicionais aos arrendatários, na senda das mais recentes evoluções legislativas.

Em primeiro lugar, por um lado, é reduzido de três para dois anos o prazo necessário para que o arrendatário adquira o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do local arrendado, devendo o Senhorio expedir comunicação por carta registada com aviso de receção e conceder ao Arrendatário um prazo de 30 dias para resposta.

Por outro lado, é definido expressamente que o arrendatário tem o direito à preferência mesmo no caso de venda do local arrendado juntamente com outras coisas (venda de um prédio inteiro, por exemplo), estando o senhorio obrigado a indicar na comunicação expedida o preço atribuído ao locado bem como os valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.

Este direito deverá ser tido em conta mesmo no caso de prédios sem propriedade horizontal constituída, podendo ser exercido individualmente ou por todos os arrendatários em conjunto para aquisição, em regime de compropriedade, da totalidade do imóvel.

Neste caso, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:

  1. O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
  2. A comunicação ao arrendatário deve indicar expressamente esse valor proporcional;
  3. A aquisição pelo arrendatário é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.

 

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Diana Cabral Botelho

Advogada