O reforço do direito de preferência dos arrendatários – a Lei n.º 64/2018

Entrou em vigor no passado dia 30 de Outubro a Lei nº 64/2018, que veio alterar o Código Civil e reforçar o já existente direito de preferência dos arrendatários em caso de venda do imóvel arrendado, conferindo uma resposta cabal às perguntas colocadas à redação anterior do artigo 1091º do Código Civil, tornando a norma mais simples, mais explícita e conferindo direitos adicionais aos arrendatários, na senda das mais recentes evoluções legislativas.

Em primeiro lugar, por um lado, é reduzido de três para dois anos o prazo necessário para que o arrendatário adquira o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do local arrendado, devendo o Senhorio expedir comunicação por carta registada com aviso de receção e conceder ao Arrendatário um prazo de 30 dias para resposta.

Por outro lado, é definido expressamente que o arrendatário tem o direito à preferência mesmo no caso de venda do local arrendado juntamente com outras coisas (venda de um prédio inteiro, por exemplo), estando o senhorio obrigado a indicar na comunicação expedida o preço atribuído ao locado bem como os valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.

Este direito deverá ser tido em conta mesmo no caso de prédios sem propriedade horizontal constituída, podendo ser exercido individualmente ou por todos os arrendatários em conjunto para aquisição, em regime de compropriedade, da totalidade do imóvel.

Neste caso, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:

  1. O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
  2. A comunicação ao arrendatário deve indicar expressamente esse valor proporcional;
  3. A aquisição pelo arrendatário é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.

 

Em caso de esclarecimentos adicionais, não hesite em contactar a CRS Advogados para: crs@crs-advogados.com.

 

Diana Cabral Botelho

Advogada

Nova Lei do Alojamento Local – O que mudou?

Entrou hoje em vigor a Lei n.º 62/2018 de 22 de Agosto que alterou o regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

Quais as principais mudanças?

  • Possibilidade de criação de áreas de contenção para o alojamento local (AL) com vista à preservação da realidade social dos bairros e lugares, pelas Câmaras Municipais, com imposição de limites relativos ao número de estabelecimentos em certas zonas geográficas;
  • A fiscalização do cumprimento do regime do AL passou a competir à ASAE e às Câmaras Municipais, tendo poderes para, inclusive, interditar temporariamente uma exploração de estabelecimento de alojamento na totalidade ou em parte, aplicando coimas e sanções acessórias;
  • As Câmaras municipais passaram a poder opor-se ao registo de um novo estabelecimento, mediante oposição à comunicação prévia, desde que devidamente fundamentado;
  • Os titulares dos AL passaram a ser solidariamente responsáveis com os hóspedes pelos danos provocados no edifício onde se encontra o estabelecimento e passou a ser exigido um seguro multirriscos de responsabilidade civil que cubra, nomeadamente, riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais. A falta de seguro pode conduzir ao cancelamento do registo;
  • É obrigatória a existência de um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, em Português, Inglês e pelos menos mais duas línguas estrangeiras. Caso o AL se insira num condomínio este livro deverá também conter o regulamento com as regras e práticas do condomínio;
  • Independentemente da modalidade de AL é obrigatória a afixação de placa identificativa à entrada;
  • A nova lei criou a modalidade “quartos” como AL quando estes se localizem na residência do Titular do AL, sendo permitido um máximo de 3 unidades;
  • Os estabelecimentos “Hostels” dependem da autorização prévia por parte do condomínio;
  • O Condomínio, se assim for deliberado por maioria de mais de metade do edifício, pode fazer queixa de um AL junto do presidente da Câmara Municipal competente em casos de prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, causem incómodo ou afetem o descanso dos condóminos;
  • Os condomínios podem fixar o pagamento de uma contribuição adicional aos titulares do AL pelo acréscimo de despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns com um limite de 30% do valor anula da quota respetiva.

 

Em caso de esclarecimentos adicionais, não hesite em contactar a CRS Advogados para: crs@crs-advogados.com.

 

Raquel Galinha Roque

Advogada/Sócia

50/50: O empate na aprovação das contas  

O Relatório de Gestão, as contas do exercício da sociedade e os demais documentos de prestação de contas devem ser apresentados à assembleia geral para serem por esta apreciados, regra geral, no prazo de 3 (três) meses a contar do encerramento de cada exercício anual.

Do resultado da deliberação da assembleia geral sobre a apreciação e discussão do relatório de gestão e as contas do exercício findo a 31 de Dezembro do ano anterior, é comum deliberar-se a aprovação ou o chumbo das contas.

Em caso de chumbo das contas a assembleia geral ou o conselho geral deve deliberar que se elaborem novas contas, ou, se proceda à reforma das apresentadas, nos termos do artigo 68.º do C.S.C..

Acontece que, ao contrário do que muitas vezes se possa pensar, a não aprovação das contas, com resultado de 50/50, não resulta num chumbo mas sim num empate.

Este empate na deliberação, que ocorre quando se verifica que a mesma percentagem de sócios que votou na aprovação das contas votou no chumbo das mesmas, tem uma resposta na lei.

Nos termos do n.º 3 do artigo 263.º do C.S.C., quando ocorra um empate na votação sobre aprovação de contas ou atribuição de lucros, a lei permite que qualquer sócio requeira a convocação judicial da assembleia, para nova apreciação. O juiz designará, para presidir, uma pessoa idónea, estranha à sociedade, de preferência ROC, com poder de desempatar, em caso de se verificar novo empate na votação, fixando os encargos a cargo da sociedade.

Assim, a não aprovação das contas nem sempre é o chumbo das mesmas.

Em caso de esclarecimentos adicionais, não hesite em contactar a CRS Advogados para: crs@crs-advogados.com.

 

 

Maria Nogueira Martins

Advogada

Vistos para Portugal: Menos Burocracia

Entrou em vigor no dia 11 de Setembro de 2018 o novo Decreto Regulamentar do Regime Jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de cidadãos estrangeiros do território nacional, cujo objetivo passa por agilizar alguns dos procedimentos previstos na “Lei de Estrangeiros”.

Neste sentido, a referida regulamentação prevê:

  • Um regime mais simplificado para os estudantes que pretendam frequentar cursos de ensino profissional em Portugal, bem como para os jovens empreendedores que queiram criar ou mover uma startup em/para Portugal (startup visa);
  • Uma agilização dos procedimentos de concessão de vistos de residência para nacionais de estados terceiros de língua oficial portuguesa, com a substituição do parecer prévio obrigatório por uma mera comunicação prévia;
  • Uma simplificação do regime de residência para trabalhadores sazonais;
  • A introdução de um novo regime para trabalhadores transferidos de outros Estados membros, desde que estejam integrados nos quadros das empresas.

De um ponto de vista prático e administrativo, o presente Decreto Regulamentar veio confirmar e prever ainda, entre outras:

  • Que alguns dos procedimentos legalmente previstos tenham como regra a sua apresentação sob forma digital;
  • Que o SEF, nas situações em que for informado da data da viagem de regresso, passe a fornecer uma data para agendamento;
  • A possibilidade dos agendamentos para a concessão e renovação de Autorização de Residência poderem ser feitos, a pedido do Requerente, para qualquer posto de atendimento / delegação regional.

Claramente percebemos que com a presente alteração legislativa Portugal dá “mais um passo em frente” no seu caminho de desenvolvimento de uma sociedade multicultural e de integração de cidadãos estrangeiros na sociedade portuguesa, através dos mecanismos e canais de imigração legalmente previstos.

Em caso de esclarecimentos adicionais, não hesite em contactar a CRS Advogados para: crs@crs-advogados.com.

 

Gustavo Machado Dias

Advogado

Novo Regime Jurídico do Maior Acompanhado

Foi publicada a Lei n.º 49/2018, de 14 de Agosto, que veio alterar o Código Civil, criando o regime jurídico do “maior acompanhado”, eliminando, e substituindo, os até então vigentes institutos da Interdição e da Inabilitação.

Este novo regime jurídico do “maior acompanhado” veio revogar toda a regulação da interdição e da inabilitação que consistiam na restrição do exercício de direitos a determinadas pessoas, que demonstrassem incapacidade de poder governar a sua pessoa e os seus bens, e a incapacidade de uma pessoa reger o seu património, respetivamente.

Esta nova “ação de acompanhamento de maior” é dirigida às pessoas maiores de idade que demonstrem estar impossibilitadas, por razões de saúde, deficiência, ou pelo seu comportamento, de exercer, plena, pessoal e conscientemente, os seus direitos ou de cumprir os seus deveres.

Cumpre realçar que o acompanhamento do maior visa assegurar o seu bem-estar, a sua recuperação, o pleno exercício de todos os seus direitos e o cumprimento dos seus deveres, salvo as exceções legais ou determinadas por sentença.

Em função de cada caso concreto o tribunal pode atribuir ao acompanhante determinadas funções específicas, como a administração total ou parcial de bens do maior acompanhado, a autorização prévia para a prática de determinados atos ou categoria de atos e intervenções de outro tipo, entre outras.

Assim, deverá ser expresso pelo Tribunal, diferentemente do que acontecia no regime anterior, cada umas das autorizações e funções do acompanhante (figura equivalente ao anterior tutor ou curador).

 

Maria Nogueira Martins

Quer casar outra vez mas garantir que os seus filhos serão os seus únicos herdeiros?

A Lei n.º 48/2018, de 14 de Agosto, veio alterar o Código Civil, inovando o instituto jurídico das sucessões, uma vez que vem prever a possibilidade de renúncia recíproca à condição de herdeiro legitimário na convenção antenupcial.

 

Isto é, até agora, necessariamente, em caso de morte de um dos cônjuges, o sobrevivo (em concurso com eventuais descendentes ou ascendentes), é sempre chamado à referida posição sucessória.

 

Esta previsão legal vem possibilitar aos casais que querem beneficiar a sua família anteriormente constituída e/ou descendentes, não pretendendo ver transmitidos os seus bens, ou parte deles, ao futuro cônjuge.

 

Assim, a partir de 1 de Setembro de 2018, abre-se um novo efeito sucessório, reconhecendo-se aos cônjuges a possibilidade de, em momento anterior ao casamento, e através de convenção antenupcial, renunciarem reciprocamente à condição de herdeiro legitimário.

 

O novo artigo do Código Civil aplica-se apenas a casais que optem pelo regime da separação de bens e não prevê a possibilidade de alteração dos regimes de separação de bens já existentes, dado o princípio da imutabilidade das convenções antenupciais previsto nos artigos 1714-º e 1715.º.

 

No entanto, e não podendo desconsiderar o histórico tratamento sucessório privilegiado do cônjuge sobrevivo, esta Lei garantiu a sua posição, senão veja-se a título de exemplo, que a renúncia não prejudica os direitos do cônjuge sobrevivo a alimentos nem às prestações sociais por morte ou, por outro lado, a renúncia pode ser condicionada à sobrevivência ou não de sucessíveis de qualquer classe, bem como de outras pessoas, não sendo obrigatória que tal condição seja recíproca.

 

Mais, no que concerne à casa de morada de família, a protecção é ainda mais acentuada pois prevê o presente diploma que, sendo esta propriedade do falecido, o cônjuge sobrevivo poderá ali permanecer verificando-se determinados requisitos.

 

Catarina Enes de Oliveira

CRS Advogados no Brasil para falar sobre as vantagens de investir e viver em Portugal

O Dr. Nuno Pereira da Cruz, sócio da CRS Advogados, será orador nos eventos organizados pela Conexão Portugal nos dias 9 e 10 de Julho, a decorrer no Hotel Sofitel Ipanema no Rio de Janeiro e nos dias 12 e 13 de Julho, a decorrer no auditório da Remax Brasil em São Paulo.

Portugal tem sido um destino de eleição para os brasileiros devido à língua, afinidades culturais, segurança e qualidade de vida. No entanto, recentemente devido às novas leis da nacionalidade, de programas como o Visto Gold ou os benefícios fiscais para residentes não habituais, essa tendência têm-se reforçado e por um perfil de brasileiros empreendedores, que normalmente são empresários, investidores e profissionais altamente qualificados que se mudam para Portugal com toda a sua família.

Por estas razões a CRS Advogados, juntamento com uma equipa de luxo composta pela Remax Team Portugal (Nuno Amaro e Viviane Murat) e pela WHY! – We Host You (Tatiana Sabatie e Sérgio Ortiz) estará durante este mês de Julho no Brasil para explicar aos vários interessados quais as vantagens de investir e viver em Portugal!

Inscreva-se e saiba mais em Conexão Portugal: https://eamidani.wixsite.com/conexaoportugal

Já a pensar no verão, viajar tem agora mais direitos!

Foi aprovado o Decreto-Lei n.º 17/2018, de 8 de Março, que estabelece o regime de acesso e de exercício da actividade de agências de viagens e turismo. Este diploma legal, que entrará em vigor no dia 1 de Julho de 2018, procede à transposição, para a ordem jurídica nacional, da Directiva (UE) 2015/2302.

Segundo o Decreto-lei, o objectivo da Directiva é contribuir para “o bom funcionamento do mercado interno e alcançar um nível de defesa do consumidor elevado e o mais uniforme possível, através da aproximação das disposições legislativas dos Estados-membros em matéria de contratos celebrados entre viajantes e operadores, relativos a viagens organizadas e serviços de viagem conexos”.

A partir de 1 de Julho, os viajantes/turistas que pretendem adquirir serviços de viagem organizada terão reforçado o seu o direito à informação pré-contratual. Assim, nas próximas férias de Verão pode exigir que a sua agência de viagens forneça informação padronizada que, de uma forma clara, compreensível e bem visível, descreva informações cruciais sobre a viagem.

Saiba, também, que as regras relativas às alterações dos termos do contrato de viagem e o detalhe das normas respeitantes ao seu incumprimento são agora bem estabelecidas, assim como a responsabilidade das agências pela respectiva execução do contrato.

Por outro lado, não tendo ficado satisfeito ou se mudou de planos, alargam-se as condições para o exercício do direito de rescisão, que pode ser feito, desde antes do início da viagem organizada, quer pelos viajantes mas também pelas agências, mediante o pagamento de uma taxa de rescisão adequada e justificável ou, se aplicável, das taxas de rescisão normalizadas exigidas pela agência de viagens e turismo.

Em relação ao IVA, mantém-se a aplicação do método subtractivo directo e o IVA incidirá apenas sobre a margem das agências de viagens, obtida nas respectivas prestações de serviços quando: a) As agências de viagens actuem em nome próprio perante os clientes; b) recorrendo, para a realização das respectivas operações, à transmissão de bens ou prestação de serviços efectuados por terceiros e, contanto que seja igualmente, à própria agência de viagens, que os terceiros facturem os serviços intermediários (passagens aéreas, alojamentos, refeições, etc…).

 

Agora sim, está preparado para ir de férias!

 

Em caso de dúvida, não hesite em contactar-nos para crs@crs-advogados.com

 

Raquel Galinha Roque

Catarina Enes de Oliveira

 

Regulamento Geral de Proteção de Dados – O Dia D

Entra hoje em vigor, dia 25 de Maio de 2018, o Regulamento Geral de Proteção de Dados (RGPD), após um período de dois anos que foi concedido às empresas para se adaptarem às novas regras aplicáveis ao tratamento dos dados pessoais.

A partir de hoje, as empresas vão ter de assegurar que o tratamento de dados pessoais tem fundamento legítimo e que têm o consentimento dos seus titulares para acederem e utilizarem os respetivos dados para as finalidades pretendidas, para além de ser aconselhável terem uma política de privacidade bem definida.

Estas regras aplicam-se a todos os elementos que constituam dados pessoais, tais como o nome, morada, número de telefone, localização, rendimento, entre muitos outros. Todas as empresas que recolham ou armazenem este tipo de dados têm que cumprir as novas regras.

Com a mudança de paradigma, o titular dos dados pessoais passa a ter uma proteção acrescida, podendo exercer direito de acesso, modificação e eliminação dos seus dados, bem como o direito a ser esquecido, direitos esses que só podem ser recusados pelas empresas com base em fundamentos legítimos ou imposições legais.

As empresas deixam de ter que comunicar à Comissão Nacional de Proteção de Dados que vão iniciar o tratamento de dados pessoais, mas passam a ter uma responsabilidade acrescida, sob pena de aplicação de elevadas coimas, que podem ir até ao valor máximo de 20 milhões de euros.

Na grande maioria das empresas será necessária uma mudança na sua estrutura organizativa e a aplicação de medidas de segurança adicionais, o que terá um impacto significativo no tecido empresarial português, essencialmente constituído por pequenas e médias empresas.

Caso necessite alguma informação adicional ou assessoria neste tema, contacte-nos para o email crs@crs-advogados.com.

Telmo Guerreiro Semião
Diana Cabral Botelho

Novas Leis do Arrendamento

A 26 de Abril foi aprovado em sede de Conselho de Ministros um novo pacote legislativo, que será ainda discutido e votado na Assembleia da República, portanto ainda não está em vigor, referente a novas regras aplicáveis ao Arrendamento Urbano, que poderão mudar o paradigma do arrendamento tal como o conhecemos.

 

As propostas que se encontram a ser discutidas incluem, entre outros, os seguintes benefícios para os arrendatários/inquilinos:

  •  Possibilidade de contratos de arrendamento vitalícios para arrendatários com mais de 65 anos;
  •  Possibilidade de renovação automática de contrato de arrendamento para arrendatários com um grau de deficiência superior a 60%;
  •  Em detrimento do despejo, possibilidade de suspensão de contrato de arrendamento em caso de necessidade de obras no locado; e
  •  Aumento do prazo para exercício do direito de preferência por parte do arrendatário.

 

Por outro lado, no que concerne aos senhorios, entre as propostas que se encontram a ser discutidas, é de realçar o pacote de benefícios fiscais para os senhorios que decidam celebrar contratos de longa duração, reduzindo o montante devido a título de IRS proveniente de rendimentos prediais e o IMI, bem como a possibilidade de ser previsto um seguro para protecção das rendas, passível de ser accionado em caso de não pagamento por parte do arrendatário.

 

Este pacote de alterações contempla também diversas medidas com recurso ao erário público para concessão de habitação e programas de renda acessível, visando conciliar o papel dos proprietários com o do próprio Estado na concretização do direito à habitação e acabar com os arrendamentos precários, que já atingiram os 600.000 casos.

 

Caso necessite de alguma informação adicional sobre arrendamento urbano, não hesite em contactar-nos para crs@crs-advogados.com.

 

Telmo Guerreiro Semião

Diana Cabral Botelho